当方もなく多い住宅ローンのプラン（商品）があります。その数、約４０００とか５０００とか言われています。
正直何を選ぶのが正解なのかは最終的にお客様となりますが、そこに至るまでのアドバイスは出来ます。
吟味する１つとして読んでいただけたらと思います。
今回はその中の１つの選択としてフラット３５があります。メリットがあればデメリットもありますが、そんな中今回はメリットに注目してお伝えしていきたいと思います。
フラット３５のメリット
- 最長３５年の長期間固定金利
- 繰り上げ返済手数料無料
- 保証料不要
- 審査のハードルが低い
- 金利が低い
- 物件価格の１００％まで借り入れ可能
など、フラット３５ならではのメリットがたくさんあります。
最長３５年の長期間固定金利
住宅ローンには大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。
一般的に、変動金利はかなり低金利で融資が受けられ、固定金利の方がやや高めの金利が設定されています。両者の金利を比較してみると、一見「変動金利」の方がお得に見えますが、変動金利は長期金利の影響によって、借入後も金利が上がったり下がったりするメリット・デメリットがあります。
つまり、住宅ローンを借りた時点でどれだけ返済プランをシミュレーションしても、将来の返済総額がいくらになるかわからないのが、変動金利のデメリットでありリスクとなります。
固定金利は融資が実行された時点で将来の返済総額が確定します。
その後は、金利が下がったら「ちょっと損した気分」になりますが、逆に金利がどれだけ上昇しても無関係なので、返済総額や返済プランは変わりません。
住宅ローンは最大３５年の長期に渡って付き合うものです。３５年という長い期間には何が起こるかわかりませんから、長期固定金利が実現できるフラット３５を選ぶとリスクを伴わずライフシュミレーションとしての計画がたてやすいので、選ぶ人が多いです。
フラット３５は、借り入れ時から全期間が固定されているタイプが一般的。借り入れ時から１０年が経過した時点で金利が変更になる２段階固定のタイプもあります。いずれも、契約の時点で返済額が確定するので、返済計画が立てやすいのが魅力です。
フラット３５の適用金利は一律っぽく感じやすいのですが実際は、窓口となる金融機関によって異なります。住宅金融支援機構のホームページで表示している「金利情報」では、各都道府県で利用できるフラット３５の金利や手数料が、金融機関ごとに比較できます。
金利として、返済期問が２０年までの場合ですと、２０年超より低く設定されています。
住宅金融支援機構のホームページではフラット５０というプランもあります。前提として長期優良住宅の認定を受けた住宅が対象となっていますが最長５０年の借り入れが出来るのもあります。
繰り上げ返済手数料無料
諸費用が安いのもフラット３５の特徴です。最近の民間銀行でも無料のところが増えましたが、金融機関によっては繰り上げ返済手数料が発生します。１回あたり5,000円～2万円程度の費用がかかってきます。
フラット３５の場合だと何回繰上げ返済しても無料で出来ます。また、返済条件の変更も、特別な手数料がかかりません。
１点注意が必要なのが、１回あたりの繰り上げ返済額です。１回あたり１００万円以上と決まっている点が惜しい部分ですが、それでも返済手数料が無料といった点はメリットが大きいですよね。
※繰上返済が無料の場合、ボーナスなど不安定要因を返済プランにいれずに、ボーナスが出た時だけ繰上返済するなどの返済方法が取れるので、家計圧迫の原因となるボーナス払いに一役かいます。
保証料不要
フラット３５はローン保証料についても無料になっています。保証人も不要となります。
そのため、通常であれば、保証料として数十万円程度必要になるお金を払わずに済みます。
つまりその分を、頭金に回す事ができるのです。
審査のハードルが低い
フラット３５を利用するには、融資の対象となるお家が、機構の定める基準をクリアしなければなりません。
具体的な基準として、住宅の規模、敷地とその前の道路との関係、住宅の規格、耐熱構造、配管設備の点検、区画、音の遮断構造、管理・維持、住宅の耐久性など非常に多岐にわたる項目があります。これら1つ1つの項目について、クリアするべき基準が詳細に決められているのです。また、基準を実際にクリアしているかどうかを証明するための物件検査も義務付けられています。これによって、融資を受けられる物件が限られてしまうというデメリットも確かにあります。しかし見方を変えれば、フラット３５を利用した物件は、それだけ信頼が家となっていると思ってよいでしょう。
民間の金融機関では、原則として借り入れを希望する人の前年の所得を基準として住宅ローンの審査を行います。しかし、自営業の人に限っては、過去２～３年の所得について調べられるのが一般的です。このとき、業績が安定していなかったり、節税対策のために申告した所得が少なかったりすると、返済能力が低いとみなされてしまい、結果として住宅ローンの審査が通らないことがありました。
これに対して、フラット３５が利用できる条件は、基本的に年間の返済額が年収に占める割合で決まります。そのため、民間の住宅ローンが借りられない人でも、借りやすいのがメリットです。
また、民間の住宅ローンを借りるときには、団体信用生命保険に必ず人らなければなりません。このため、健康上の理由で、保険に入れない人は住宅ローンを借りることができません。一方、フラット35なら、団体信用生命保険は任意加入なので、保険に入れない人でも利用できます。
金利が低い
同じ固定金利でも、住宅金融支援機構が展開する「フラット３５」と、民間の金融機関が独自で販売している住宅ローンには違いがあります。
民間の住宅ローンは、団体信用生命保険が無料となったり、手数料が低く抑えられているなどのメリットがありますが、正直言うとフラット35が持つ低金利メリットにはかないません。
固定金利の中でも低金利で融資できるのが、住宅金融支援機構という、独立行政法人が持つ力なのです。（国が支援してくれているようなものですからね）
フラット35を取り扱っている多くの金融機関でも、自社の固定金利プランよりも、フラット35を選ぶ人が圧倒的に多くなっているのが現状です。
まとめ
フラット３５のメリットを上げてきました。良いところだけを見ると素晴らしいですが、メリットがあるとデメリットがあるように、双方の視点から考えていかないといけません。
長期期間固定金利の最大の特徴は『安心』を買い、リスクを少なくすることです。
変動によってどこまで今の低金利が続くか分かりませんが、高くなった時のリスクをとるよりも、リスクを減らす方法がある事も吟味の１つです。
将来考えられるリスクは沢山あると思いますが、１つでもリスクを減らして将来の不安を減らしていく事が家族のためでもあるのかもしれません。
